Acquisto casa in comunione: che succede se uno dei due paga di più dell’altro?
La coppia che si separa, sia essa sposata o di fatto, deve risolvere il problema dei rimborsi per gli investimenti effettuati durante l’unione, come quelli immobiliari. Ebbene, che succede se uno dei conviventi ha messo più soldi nella casa comune? La risposta non è immediata, tanto che la Corte di Cassazione è stata chiamata più volte a esprimersi su tale argomento.
Per comprendere la questione partiamo da un esempio pratico. Moglie e marito, oppure due conviventi, decidono di comprare un’abitazione. L’uomo versa il 70% del prezzo, mentre la donna solo il 30%. Dopo qualche anno i due si lasciano e decidono di vendere l’immobile per dividere il prezzo. Tuttavia lui pretende il rimborso di quel 20% in più che, all’atto del rogito, aveva versato al venditore. Lei chiaramente si oppone sostenendo che, trattandosi di una comunione per pari quote, il suo maggior contributo doveva essere considerato come “donazione”. Chi dei due ha ragione?
Come noto, all’interno di una famiglia, ciascuno deve contribuire all’interesse comune secondo le proprie capacità economiche e non può, in caso di separazione, chiedere la restituzione di quanto speso per tale finalità. È una conseguenza del dovere costituzionale di solidarietà che investe sia le coppie sposate che quelle di fatto. Ma che succede quando le somme in questione assumono un valore importante, come nel caso di acquisto o di ristrutturazione di un’abitazione? Ecco cosa dice a riguardo la Cassazione (ord. n. 8298/2024 e n. 20062/2021): non compie una donazione il convivente che paga un importo maggiore dell’altro per comprare la casa in proprietà indivisa. E, pertanto, egli ha diritto al rimborso di tale importo.
A riguardo bisogna fare un’importante e preliminare precisazione. Quando due persone acquistano un immobile, le quote di partecipazione dei due si considerano uguali: ciascuno cioè è comproprietario al 50%. E ciò vale sia che si tratti di una coppia sposata, sia di una coppia di conviventi. Le parti possono tuttavia stabilire una diversa ripartizione della proprietà nell’atto di acquisto, decidendo ad esempio che l’uno abbia più dell’altro. Ma se tale riserva non viene espressa, ciascuno mantiene la metà del bene. Sicché chi ha versato di più al momento della compravendita ha diritto al rimborso di tale maggiore somma. Somma appunto che, data la sua entità, non può considerarsi una donazione in quanto esorbitante rispetto ai doveri di solidarietà familiare.
Del resto è stata la stessa Cassazione a dire in passato che è valido il contratto con cui marito e moglie concordano – prima delle nozze o in un momento successivo – il rimborso delle spese di ristrutturazione sostenute da uno dei due in favore della casa dell’altra. Un patto del genere infatti non rientra nel divieto di patti prematrimoniali.
Le soluzioni pratiche, a questo punto, possono essere diverse. Ad esempio, chi ha pagato di più può tenere per sé l’immobile, liquidando all’altro la metà del controvalore in denaro, detraendo tuttavia da tale somma il credito che egli stesso vanta. Oppure le parti possono vendere il bene e, diviso il ricavato a metà, procedere poi al rimborso della maggiore somma versata da uno dei due in sede di compravendita.
Insomma, l’insegnamento della Cassazione è abbastanza chiaro: chi paga più del 50% del prezzo di acquisto della casa ha diritto alla restituzione di tale eccedenza, aggiornata al valore di acquisto attuale.