Cosa comporta la donazione di un immobile?

Quali sono i rischi di donare un bene? Come funzionano l’azione di riduzione e la revocatoria? Si può vendere un bene ricevuto in donazione?

Quando un padre va dal notaio per intestare una casa al figlio pensa di compiere un atto di generosità che potrà solamente giovare a quest’ultimo. In realtà, la donazione nasconde delle insidie di cui non tutti sembrano accorgersi: secondo la legge, questo tipo di atto può infatti essere contestato sia dagli eredi che dai creditori. Perché? Cosa comporta la donazione di un immobile?

Come meglio diremo nel prosieguo, la donazione di una casa o di altro immobile può essere aggredita anche molti anni dopo il rogito notarile, con il rischio per il beneficiario, cioè per colui che ha ricevuto la liberalità, di perdere quanto ricevuto in regalo.

Ma non solo: il bene donato può essere aggredito perfino se nel frattempo è stato ceduto ad altre persone. Insomma: sulla donazione grava una vera e propria spada di Damocle. Cosa comporta la donazione di un immobile? Quali sono i rischi? Scopriamolo insieme.

Cos’è la donazione?

Secondo la legge, la donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

La donazione è un contratto a tutti gli effetti, caratterizzato dall’impoverimento di chi lo compie e dall’arricchimento del beneficiario.

L’arricchimento può avvenire in due modi: attraverso il trasferimento di un diritto (ad esempio, della proprietà di un immobile) oppure dell’assunzione di un obbligo (di pagare un debito, di versare una somma di danaro, ecc.).

Donazione: quali sono le caratteristiche?

La donazione deve essere fatta obbligatoriamente per atto pubblico in presenza di due testimoni, a pena di nullità.

L’accettazione può essere fatta nell’atto stesso o con atto pubblico posteriore. In questo caso, la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’atto di accettazione è notificato al donante. Prima che la donazione sia perfetta, tanto il donante quanto il donatario possono revocare la loro dichiarazione.

Esistono delle eccezioni a quanto appena detto: la donazione che ha per oggetto beni mobili di scarso valore è valida anche se manca l’atto pubblico, purché vi sia stata l’effettiva consegna delle cose.

In pratica, poiché sarebbe eccessivo recarsi presso un notaio per donare un piccolo oggetto (un telefonino, un orologio, un tablet, ecc.), la legge esonera da tale formalismo i piccoli regali.

Come si valuta la modicità della donazione? Ad esempio, mille euro potrebbero rappresentare tantissimo per un disoccupato e pochissimo per un milionario.

Secondo la legge, l’esiguità del valore del bene donato va valutata non solo prendendo in considerazione il valore intrinseco del bene, ma anche le condizioni economiche del donante: di conseguenza, la donazione avente ad oggetto un orologio costoso, se fatta da chi non ha reddito, potrebbe necessitare della forma dell’atto pubblico.

Donazione: quali sono i rischi?

Fare una donazione comporta dei rischi, legati essenzialmente al danno che questa operazione giuridica arreca agli eredi e ai creditori. In che modo avviene ciò? Abbiamo detto che chi fa una donazione si impoverisce; questa situazione potrebbe non andare bene a individui che hanno un interesse qualificato sul patrimonio del donante. Questi soggetti sono soprattutto gli eredi, che un giorno rivendicheranno una quota di eredità loro spettante per legge, e i creditori, i quali hanno tutto l’interesse affinché il proprio debitore non diventi nullatenente.

Chi si spoglia dei propri beni per darli a un altro, quindi, compie un’operazione giuridica che può avere risvolti negativi per altri soggetti.

I rischi di una donazione sono quindi che possa essere contestata da creditori ed eredi. Vediamo come.

Azione di riduzione: cos’è e come funziona?

Con l’azione di riduzione gli eredi chiedono il ripristino della quota di eredità loro spettante per legge. Con questa azione giudiziaria, gli eredi aggrediscono tutti quei beni che, fuoriuscendo dal patrimonio del defunto, hanno intaccato le loro quote.

Ad esempio, se il padre dona tutto a un figlio, è chiaro che all’altro non rimarrà più niente; per poter riequilibrare la situazione, è possibile agire con l’azione di riduzione e ottenere ciò che spettava per legge, vanificando le donazioni fatte in vita dal genitore deceduto.

L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante. Se il donatario, nel frattempo, ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, l’erede (solo se ed in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).

L’azione di riduzione proposta dagli eredi si prescrive in 10 anni dalla morte del donante. L’azione di restituzione contro terzi si prescrive invece 20 anni dopo la donazione.

Azione revocatoria: cos’è e come funziona?

La revocatoria è un’azione giudiziaria che il creditore può intraprendere nei confronti del debitore allorquando questi abbia disposto del proprio patrimonio in modo tale da pregiudicare le ragioni del creditore stesso.

Il debitore potrebbe trasferire a terzi i propri beni al fine di sottrarli al creditore. Classico caso è quello del debitore che dona un immobile di ingente valore a un proprio familiare per evitare l’esecuzione forzata, oppure del debitore che vende lo stesso bene al fine di ricavare denaro che può facilmente occultare.

Di fronte a un comportamento di questo genere, il creditore può esercitare l’azione revocatoria, può cioè chiedere al giudice che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni.

Affinché l’azione revocatoria possa essere esercitata, è necessaria la sussistenza di due requisiti, uno oggettivo e l’altro soggettivo. Per la precisione, è necessario che:

  • dall’atto derivi un pregiudizio per il creditore, nel senso che deve prospettarsi, in conseguenza dell’atto stesso, il pericolo concreto che il debitore adempia l’obbligazione e che l’azione esecutiva intentata nei suoi confronti si riveli infruttuosa (requisito oggettivo);
  • il debitore fosse a conoscenza di tale pregiudizio, cioè fosse effettivamente consapevole del carattere pregiudizievole del proprio comportamento (requisito soggettivo).

L’azione revocatoria proposta dai creditori del donante si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto.

Donazione di un immobile: cosa comporta?

La donazione di un immobile comporta sicuramente l’impoverimento del donante a favore del donatario, ma anche il rischio che quest’ultimo non possa godere del bene ricevuto in regalo. Come visto, infatti, se la donazione ha leso i diritti degli eredi legittimari o dei creditori, costoro potranno rivalersi sul bene oggetto dell’atto di liberalità, fino a vanificare del tutto il trasferimento.

Ma non solo: con l’azione di restituzione gli eredi possono aggredire il bene donato anche se quest’ultimo è stato ceduto a terze persone da parte del donatario.

La donazione di un immobile può quindi comportare l’impossibilità di vendere il bene ricevuto gratuitamente, in quanto gli acquirenti potrebbero aver timore che il loro acquisto possa essere vanificato dal prevalere delle ragioni di eredi e creditori.

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Avvocato Natascia Carignani