La legge prevede che gli interventi di riparazione/manutenzione su un immobile affittato siano a volte a carico del locatore, a volte del conduttore. Vediamo la questione più in dettaglio.
Accade spesso che l’inquilino cui è stato affittato un appartamento non lo riconsegni propriamente nelle stesse condizioni in cui gli era stato lasciato. Così come può succedere che una casa presa in affitto non si riveli funzionale come si sperava e necessiti di un intervento dietro l’altro per scongiurare/riparare danni. In questi casi chi è che mette mano al portafogli? Come si fa a stabilirlo?
Quando si parla di appartamenti danneggiati non è mai possibile trovare un responsabile «buono per tutte le stagioni». La legge prevede che si valuti caso per caso: a seconda della specificità della situazione potrà essere a volte colpa del locatore, a volte del locatario. Fondamentale è capire di che danno si tratta. Nelle prossime righe analizzeremo meglio la questione.
La responsabilità secondo il Codice
«Chi rompe paga», recita un vecchio adagio ed è vero anche dal punto di vista legislativo. La «rottura», come da proverbio, quindi un qualsiasi tipo di deterioramento, può essere causato o dall’azione di un soggetto o, viceversa, da una sua omissione. È quanto contempla il Codice civile, che disegna fattispecie e responsabilità precise.
Va chiarito, intanto, che chi riceve un immobile in locazione ha tutto il diritto di ottenerlo in buone condizioni e questo è onere del locatore. Il Codice stabilisce anche che la piccola manutenzione, cioè quella ordinaria con costi contenuti, è a carico di chi abita nell’appartamento. Competono, invece, al proprietario, tutte le altre riparazioni, quindi sia la manutenzione ordinaria dai costi più alti sia la manutenzione straordinaria. È, però, l’inquilino, vivendo nell’appartamento ogni giorno, a rendersi conto ancor meglio e prima del proprietario se ci sono lavori importanti, o comunque non di sua competenza, da fare. Ha quindi l’obbligo di segnalarglieli. Ci sono poi danni che dipendono, per esempio, da puro caso fortuito o dal fatto che un oggetto o un mobile sono molto vecchi: cose di cui non si può certo incolpare l’inquilino.
Quando risarcisce l’inquilino
In base a quanto detto, è possibile concludere che chi abita nell’appartamento paga sicuramente per i danni da piccola manutenzione. Ad esempio: se, nel corso di uno di questi lavori di ordinaria amministrazione sporca un pezzo di muro, sarà lui a dover provvedere alla pulizia o ritinteggiatura.
Ma l’inquilino è tenuto a sciogliere i cordoni della borsa anche per eventuali danni da mancata custodia e assenza di diligenza. Intendiamo con questi tutti i danni derivati da uno scarso interesse dell’inquilino al mantenimento dell’immobile in buono stato. Come il mancato o tardivo avvertimento al proprietario di una riparazione importante da fare; avvertimento che, dato tempestivamente, avrebbe potuto evitare, per esempio, il danneggiamento di un impianto. Del resto è l’inquilino a vivere l’appartamento ogni giorno e a rendersi conto prima e meglio del proprietario di quali lavori bisogna fare in casa. Se col suo comportamento omissivo cagiona un danno all’immobile ne risponde per intero.
Ricordiamo, infatti, che sempre il Codice annovera, tra gli obblighi principali del conduttore, quello di «prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene», che significa, in sostanza, manifestare un interessamento nei confronti del bene affidato.
Chi abita in una casa in affitto, inoltre, non risponde solo dei danni arrecati da se stesso, ma anche dalle persone che, eventualmente, ospita. Se queste, per esempio, fanno scoppiare un incendio, ne risponde l’inquilino. In generale, in caso di incendio, paga chi abita nell’appartamento, a meno che non dimostri che la colpa non è né sua né di qualcuno che ha fatto entrare in casa.
L’inquilino, infine, non può riconsegnare l’appartamento danneggiato allo scadere del contratto (per «danneggiato» si intende con evidenti alterazioni che non siano dovute alla normale usura dovuta all’aver abitato nell’immobile); in tal caso dovrà risarcire il proprietario.
Quando risarcisce il proprietario
In altre ipotesi che riguardino, invece, i danni causati da manutenzione straordinaria o ordinaria ma costosa (quindi non piccola), a pagare sarà il proprietario. Intendiamo, con questi, tutti gli interventi strutturali da eseguire sull’immobile, o anche particolarmente invasivi, come quelli che riguardano l’impiantistica, sia per preservare l’immobile da danneggiamenti sia a titolo di riparazione.
Questo ovviamente a meno che il contratto non preveda diversamente: non l’abbiamo specificato in precedenza, ma è ampiamente possibile che l’accordo tra locatore e locatario disponga che la manutenzione straordinaria sia a carico dell’inquilino. In generale, è a carico del proprietario.
C’è anche un’altra circostanza di cui dobbiamo tenere conto a questo proposito. Se la riparazione straordinaria è dovuta, per dolo o colpa, a un danno che è stato l’inquilino a causare, le spese non potranno essere addebitate al padrone di casa. È una conseguenza di quanto affermavamo poche righe fa: se l’affittuario ospita qualcuno, un familiare, un suo dipendente o chiunque altri causi un danno all’appartamento, sarà sua responsabilità risarcire. Il proprietario deve però provare che il danno è stato causato dall’inquilino.
Inoltre, se consegna l’immobile con dei vizi di cui l’inquilino si accorge solo in seguito, è il proprietario a dover risarcire, a meno che non dimostri di essere stato in buona fede, non avendo mai saputo dei vizi in questione.
